Libri di Gianfranco Di Rago

Il recupero delle quote di spesa per la gestione dei beni e dei servizi comuni dai condomini morosi è un problema di stretta attualità e con chiari riflessi pratici nell'attività dell'amministratore di condominio. Che fare, allora? Questo manuale risponde alle necessità del professionista e offre un supporto teorico e pratico su come agire correttamente e con successo per recuperare le quote dei condomini inadempienti e gestire il pagamento dei fornitori. A testimonianza dell'impronta operativa, sono associati al volume una raccolta di formulari pronti per l'uso e una rassegna di giurisprudenza, essenziale per delineare le strategie più corrette nella messa in pratica delle procedure di recupero. Alla fine di ogni capitolo sono proposte delle tabelle di sintesi che forniscono "per punti" gli elementi essenziali della trattazione e gli argomenti sono facilmente reperibili grazie all'utile indice analitico per argomenti, posto al termine dell'opera. Tra i temi trattati nel manuale, si evidenziano in particolare: i ruoli, le competenze e i poteri in capo all'amministratore e all'assemblea; l'individuazione dei soggetti chiamati a partecipare alle spese (dai proprietari agli inquilini, senza dimenticare gli usufruttuari) e i casi particolari (p.es. il decesso di un proprietario); gli strumenti e le modalità per il recupero delle spese in via giudiziale ed extra giudiziale o tramite l'istituto della mediazione; le obbligazioni nei confronti dei fornitori.

Il volume espone e chiarisce le attribuzioni e le modalità di funzionamento dell'assemblea condominiale, tenendo conto delle pronunce giurisprudenziali di merito e di legittimità sopravvenute nel corso degli ultimi anni, proponendosi come un vademecum pratico-operativo per gli amministratori e i condomini, che può comunque risultare utile anche a quegli operatori del diritto che intendano approfondire le varie questioni legate al procedimento di formazione della volontà condominiale. In allegato al volume e reperibile on-line è inoltre riportata una modulistica essenziale aggiornata alle nuove ipotesi introdotte dalla legge n. 220/2012 in tema di assemblea e le massime delle principali pronunce di legittimità citate all'interno del testo. Ulteriore novitè la trattazione del tema, imposto dall'emergenza sanitaria globale e possibile modello futuro, della assemblea in videoconferenza.

Questo nuovo manuale si propone come vademecum per la gestione della privacy in condominio ed è principalmente diretto agli amministratori condominiali, chiamati appunto a operare la maggior parte delle scelte significative in materia. Dopo una sintetica esposizione delle regole generali in materia di trattamento dei dati personali, la guida illustra i casi nei quali occorre prestare maggiore attenzione alle disposizioni di cui al d.lgs. n. 196/2003 al fine di un corretto trattamento dei dati personali dei condomini, dei fornitori e dei dipendenti del condominio, nonché dei dipendenti e dei collaboratori dell'amministratore. La legge n. 220/2012 di riforma del condominio ha fatto applicazione dei principi propri del c.d. Codice della privacy, dall'accesso dei condomini alla documentazione condominiale (artt. 1129, 1130 e 1130-bis c.c.) alla gestione dei dati personali dei morosi (art. 63 disp. att. c.c.), dall'anagrafe dei condomini (art. 1130 c.c.) all'utilizzo del sito internet condominiale (art. 71-ter disp. att. c.c.) e alla videosorveglianza delle parti comuni (art. 1122-ter c.c.).

La legge 11 dicembre 2012, n. 220, pubblicata in Gazzetta Ufficiale 17 dicembre 2012, n. 293, che ha riformato la disciplina del condominio, è entrata in vigore il 18 giugno. Le novità che la nuova normativa ha introdotto riguardano molto da vicino la vita quotidiana della maggior parte degli italiani. Tutta una serie di ambiguità presenti nel nuovo testo di legge hanno però costretto il Legislatore a una sorta di "controriforma", cioè a un nuovo intervento attuato con il provvedimento denominato "Decreto legge concernente disposizioni urgenti per lo sviluppo economico e per l'avvio del piano destinazione Italia" n. 145 del 23 dicembre 2013 (pubblicato sulla G. U. n. 300 del 23 dicembre 2013). Tale Decreto Legge è stato recentemente convertito in legge (legge di conversione 21 febbraio 2014, n. 9, pubblicata sulla G.U. n. 43 del 21 febbraio 2014). Il volume in questione, seguendo l'articolato della legge di riforma e della recentissima "controriforma", riporta, articolo per articolo, il testo aggiornato delle varie norme del codice civile e delle relative disposizioni di attuazione messo a confronto con quello degli articoli a oggi in vigore, evidenziando in grassetto le modifiche e le integrazioni. Ogni disposizione è quindi seguita da un sintetico commento teso a evidenziare le principali novità e le prime ricadute applicative delle nuove previsioni legislative.

Il volume, aggiornato alla legge n. 98/2013 di conversione del c.d. Decreto del Fare (dl n. 69/2013), si rivolge agli amministratori condominiali, nonché agli avvocati e alle altre categorie professionali chiamate a supportare la gestione del condominio, illustrando caratteristiche e modalità di funzionamento della c.d. mediazione obbligatoria, con particolare riferimento alle controversie condominiali. La mediazione, volontaria od obbligatoria che sia, costituisce un'importante opportunità per le parti in lite, che come tale non va sprecata. Spesso, infatti, le controversie condominiali, al di là dell'interesse dedotto in giudizio, celano problematiche di relazione tra i condomini o tra alcuni di questi e l'amministratore. L'incontro di mediazione può quindi essere l'occasione giusta per individuare e risolvere il vero conflitto nascosto dietro la lite giudiziaria. Condomini, amministratore e professionisti sono chiamati a gestire nel miglior modo possibile l'incontro di mediazione e a soppesare con attenzione le possibili ricadute sul processo del tentativo di mediazione che si sia risolto con un nulla di fatto. Per tutti questi motivi si rivela fondamentale conoscere a fondo finalità e caratteristiche dell'istituto della mediazione, anche alla luce delle rilevanti novità introdotte con il dl n. 69/2013 e relativa legge di conversione n. 98 del 2013, nonché gli effetti dell'accordo eventualmente individuato dai litiganti e i rapporti di questa procedura con il processo.

Complice la grave crisi economica in atto, accade sempre più spesso che i condomini versino in ritardo, o non versino affatto, la propria quota di spese per la gestione dei beni e dei servizi comuni. Si scatena a questo punto una sorta di circolo vizioso. Gli amministratori condominiali si trovano in evidente difficoltà, non potendo più contare sulle entrate preventivate e dovendo anzi utilizzare parte di esse per avviare azioni giudiziali di recupero del credito nei confronti dei condomini morosi. I comproprietari in regola con i pagamenti si vedono a loro volta costretti ad anticipare, in tutto o in parte, le quote dovute da altri condomini per mantenere in equilibrio la contabilità condominiale ed evitare la sospensione dei servizi. I fornitori del condominio, dal canto loro, sono costretti a sollecitare all'amministratore il pagamento dei corrispettivi pattuiti, minacciando l'avvio di azioni legali. La nuova Legge n. 220/2012 di riforma della disciplina del condominio negli edifici ha introdotto significative novità da questo punto di vista, rafforzando per quanto possibile il sistema di tutele a disposizione dei condomini in regola con i pagamenti, anche se bisogna ammettere che il Legislatore in alcuni casi avrebbe potuto anche essere meno timido nell'innovare taluni di questi strumenti. Completa l'opera un Cd-Rom contenente degli schemi di atti compilabili e personalizzabili ed un'utile rassegna di giurisprudenza.

Il volume affronta il tema dell'impugnazione delle deliberazioni condominiali, attraverso l'esame di numerose questioni giuridiche, quali: l'invalidità dell'avviso di convocazione dell'assemblea; l'utilizzo del sottosuolo, tetto e cortile da parte dei condomini; la revoca giudiziaria dell'amministratore; il recupero delle spese condominiali; la ripartizione tra proprietario e conduttore delle spese di riscaldamento; il recupero crediti in condominio. I singoli casi sono esaminati alla luce della più recente giurisprudenza e delle numerose novità contenute nella Legge n. 220/2012, tenendo opportunamente conto delle nuove disposizioni normative con le quali fra pochi mesi gli operatori del settore saranno chiamati a confrontarsi.

Il volume fornisce gli strumenti indispensabili per operare in modo corretto e professionale in questo delicato settore, illustrando gli adempimenti ai quali sono tenuti coloro che svolgono l'attività di mediatore immobiliare. Vengono illustrate le caratteristiche principali dell'attività del mediatore, distinguendo - da una parte - le responsabilità e gli adempimenti ai quali lo stesso è tenuto, e - dall'altra - le prerogative e le facoltà assegnategli dall'ordinamento. Vengono quindi passati in rassegna gli obblighi e i diritti degli esercenti l'attività mediatoria. Il tutto aggiornato - in questa nuova edizione - alla soppressione del ruolo di mediatore stabilita dal d.lgs. 59/2010; all'obbligo di presentazione della Scia per l'inizio dell'attività; agli obblighi del mediatore in materia di deposito dei formulari, rispetto della privacy, adempimenti antiriciclaggio. Successivamente è tratteggiata la questione della natura giuridica della mediazione, e illustrate le conseguenze della mediazione illecita, alla luce delle principali opinioni dottrinali e giurisprudenziali, per poi passare alla distinzione fra questa fattispecie e altre figure affini. Infine, vengono operate una serie di considerazioni sui metodi di risoluzione delle eventuali controversie sorte nel corso dell'esecuzione del rapporto tra mediatore e cliente.

La nuova edizione di questo volume intende esporre in maniera sintetica le principali problematiche legate allo svolgimento dell'attività dell'assemblea condominiale, con un occhio di particolare riguardo alle numerose novità conseguenti ai primi anni di applicazione dalla legge di riforma del condominio negli edifici, anche sulla base delle varie pronunce giurisprudenziali di merito che hanno cominciato a occuparsi delle ricadute pratiche delle nuove disposizioni di legge. Il libro si propone quindi come una sorta di vademecum pratico-operativo per gli amministratori condominiali e i condòmini interessati a conoscere meglio il funzionamento dell'assemblea, ma può risultare utile anche per quegli operatori del diritto, con particolare riferimento agli avvocati, che intendano approfondire le varie questioni legate al procedimento di formazione della volontà condominiale. In allegato al volume viene proposto un Cd-Rom nel quale sono riportate una modulistica essenziale aggiornata alle nuove ipotesi introdotte dalla legge di riforma della disciplina condominiale in tema di assemblea e le massime delle principali pronunce di legittimità, citate all'interno del testo, aggiornate sino ai primi mesi del 2016.

La nuova legge n. 220/2012 di riforma del condominio negli edifici entrerà in vigore dal prossimo 17 giugno 2013 e comporterà l'introduzione di numerose novità per gli amministratori e i condomini. Tra le tante novità introdotte vi sarà la possibilità per i condomini di intervenire in modo più diretto nella gestione del condominio e controllare più da vicino l'attività dell'amministratore. Anche lo svolgimento dei compiti propri dell'assemblea condominiale è stato al contempo semplificato e meglio garantito. Il legislatore ha infatti generalmente introdotto quorum assembleari più bassi per facilitare il raggiungimento delle decisioni condominiali. Sono state inoltre meglio chiarite le modalità di convocazione e di partecipazione all'assemblea, rendendo le prime più semplici e veloci, con la possibilità di ricorrere perfino alla posta elettronica certificata, e disciplinando le seconde in modo più chiaro, con particolare riferimento all'impiego del voto per delega. Ma anche relativamente all'aspetto patologico del procedimento di formazione della volontà condominiale non sono mancate le novità, avendo il legislatore opportunamente messo mano all'art. 1137 c.c., chiarendo la maggior parte dei dubbi legati alle modalità di impugnazione delle deliberazioni assembleari. In allegato al volume viene proposto un CD-ROM nel quale è riportata una modulistica essenziale aggiornata alle nuove ipotesi introdotte dalla legge di riforma della disciplina condominiale in tema di assemblea.