Libri di Luigi Salciarini

Costituisce dato comune come la disciplina delle spese di gestione e conservazione dei beni comuni metta a dura prova l'interprete del diritto e l'operatore del settore (e segnatamente l'amministratore di condominio). Le cause di tale situazione — motivo di perenne conflitto nelle aule di giustizia — sono molteplici: l'insufficienza della normativa codicistica, la trascuratezza nella redazione dei regolamenti, la vastità della casistica edilizia, gli orientamenti ondivaghi della giurisprudenza e, non ultima, l'avarizia dei condomini. Da ultimo, è intervenuta la legge n. 220/2012 (c.d. riforma del condominio, in vigore dal 18 giugno 2013), che ha sensibilmente rinnovato la normativa in tema di spese, confermando che la relativa ripartizione e la riscossione dei contributi costituiscono argomenti centrali della materia condominiale. In quest'ottica, il volume — giunto alla seconda edizione al fine di dare conto degli aggiornamenti legislativi e giurisprudenziali — si pone l'obiettivo di mantenere un'impostazione basata su un costante riferimento al dato normativo, offrendo, mediante la lettura che ne hanno dato i giudici, le corrette soluzioni pratiche alle molteplici questioni che la realtà condominiale quotidianamente pone. Il testo è strutturato sostanzialmente su tre principali componenti: la disciplina generale della ripartizione delle spese, la trattazione delle fattispecie particolari e, infine, l'analisi delle principali problematiche giuridiche connesse. Per agevolare il lettore, la trattazione scritta è dotata di schemi grafici, tabelle e fotografie, spesso indispensabili per comprendere pienamente le peculiarità del caso concreto.

Il volume, giunto alla seconda edizione e aggiornato alla riforma Cartabia (d.lgs. n. 149/2022), approfondisce le problematiche connesse alla trasposizione della complessa realtà condominiale nell'istituto della mediazione obbligatoria. L'opera, articolata in sette capitoli, è corredata da un utile formulario e un dettagliato indice analitico. Si delinea l'evoluzione legislativa della mediazione, tracciando la cornice di riferimento normativo nei suoi aspetti procedurali e ordinamentali, e verificando gli istituti che, nell'àmbito condominiale, presentano particolari affinità. Sono individuate le singole fattispecie sottoposte a tale filtro pre-contenzioso, ed evidenziate le peculiarità del procedimento di mediazione applicato alle controversie condominiali. Inoltre, viene messo in luce il delicato compito del mediatore nelle liti condominiali e si affrontano le interferenze della relativa disciplina sul piano del procedimento di mediazione, specie in rapporto al ruolo dell'amministratore e dell'assemblea. Si illustrano, infine, le specifiche ipotesi di conflitto nei loro effetti sulla posizione dei singoli condomini, mostrando come, in concreto, possa pervenirsi all'accordo di conciliazione e alla relativa delibera di approvazione, dei quali sono forniti i modelli redazionali.

In questo volume: Danni da infiltrazioni: responsabilità del condominio e del titolare esclusivo - Il nuovo orientamento delle Sezioni unite (Cass. N. 9449/2016) - Ripartizione delle spese e riscossione delle quote - pagamento degli oneri e individuazione del debitore - Proprietà e manutenzione del lastrico solare.

Il condominio negli edifici è un fenomeno complesso che può essere analizzato secondo molteplici prospettive: si pensi agli aspetti architettonici e urbanistici, a quelli tecnologici, alle dinamiche sociali e interpersonali. Nel diritto, il condominio è soprattutto un insieme di "regole" destinate a disciplinare le situazioni e i rapporti propri della fattispecie prevista dagli artt. 1117-1139 c.c. Secondo la disciplina oggi vigente, ampiamente riformata dalla legge n.220/2012, tali regole convergono tutte verso la gestione dell'edificio, nel tentativo di renderla facilmente attuabile, anche a fronte delle innumerevoli questioni pratiche che certamente costituiscono un serio banco di prova per qualsiasi interpretazione giuridica. In quest'ottica l'attività di redazione degli atti rappresenta, al contempo, l'esplicazione concreta dell'amministrazione dello stabile, l'applicazione effettiva delle regole previste dal codice, ed anche la possibilità di crearne di nuove, funzionali alla risoluzione delle problematiche di gestione. Il volume affronta la disciplina sul condominio, ponendo tale articolato "sistema" di norme in rapporto con gli "atti" di gestione la cui redazione si rivela con un file rouge che lega ed interseca tutta la disciplina condominiale e fornisce la "guida per orientarci nell'intricato universo delle situazioni e dei rapporti tra i condomini.

L'opera affronta le seguenti tematiche: tutte le novità della l. n. 220/2012 in vigore dal 18 giugno 2013; Deliberazioni su regolamento, nomina amministratore, manutenzione edificio, tabelle millesimali, ripartizioni spese; Impianto di videosorveglianza; Regolamentazione dell'uso delle parti comuni; Ricorso contro i provvedimenti presi dall'amministratore; Rimborso al condomino delle anticipazioni di spesa.

Il volume analizza la disciplina giuridica del condominio negli edifici secondo la struttura e l'ordine che il codice civile adotta per la regolamentazione della materia. Insieme ad un completo panorama sulle problematiche emerse in sede di applicazione della normativa, con ampi riferimenti alla copiosa produzione giurisprudenziale in argomento, l'opera prevede un formulario, disponibile anche su CD-ROM allegato, che intende fornire al lettore gli strumenti concreti per l'attuazione delle soluzioni giuridiche individuate.

Un manuale che spiega come creare le formule in base alle specifiche esigenze e che serve da guida nell'elaborazione del testo. Permette di tener conto dell'interpretazione giurisprudenziale e dei dettami della dottrina. Dalla nascita del condominio alle modalità dello scioglimento, fino alla gestione amministrativa con tutte le incombenze che fanno capo all'amministratore, il volume presenta le formule che vanno dalla convocazione alla decisione, comprese quelle tipologie che maggiormente assillano l'amministratore. Chiude il volume un capitolo dedicato ai centri commerciali: la disciplina, il rapporto locatizio, le problematiche condominiali e la gestione. Il CD-ROM contiene l'intero formulario e ne permette la personalizzazione.

Il condominio è un fenomeno complesso, sottoposto all'applicazione di numerose ed eterogenee norme. Tra queste, oltre alla disciplina condominiale, sono ricomprese quelle relative al contratto di appalto disciplinato dal Codice civile. Ne scaturisce un "sistema" di non facile applicazione, che impegna gli operatori del settore in un’attività interpretativa dagli esiti a volte incerti. In particolare, utilizzando il contratto di appalto possono essere realizzati gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria del fabbricato e anche le cd. "innovazioni". È necessario, quindi, coordinare le norme condominiali con quelle contrattuali, operazione che deve essere rigorosa se si vuole evitare di incappare in prevedibili inconvenienti. Inoltre, con l'introduzione del Superbonus 110%, agevolazione fiscale finalizzata a favorire l'effettuazione (a costo zero) di importanti lavori di ammodernamento dell’edificio, l'esigenza di armonizzare tutte le regole applicabili diviene ancora più pressante. La seconda edizione di questo volume (aggiornata e ampliata con la disciplina sul Superbonus 110%) ha la finalità di guidare l’operatore in questo difficile compito.

Il Trattato, giunto all'ottava edizione, è aggiornato alle modifiche introdotte dalla legge n. 220/2012 (c.d. riforma del condominio) e agli orientamenti giurisprudenziali più recenti in materia, conservando idealmente la divisione tra la prima parte, relativa alla "gestione", la seconda riguardante i "servizi", e la terza dedicata a tematiche più specifiche, quali il condominio minimo e quello complesso, il consorzio residenziale e la multiproprietà. Nel solco della tradizione del Trattato di Gino Terzago, questa nuova edizione si presenta come una "summa" della materia, rispettosa dell'autorevole pensiero dell'autore che mantiene intatta la sua attualità, ma anche attenta alle novità, le quali costituiscono un banco di prova per l'interprete, suggerendo soluzioni operative alle questioni riguardanti il condominio, fenomeno sociale, oltre che giuridico.